💬 헷갈리는 계약의 해제와 해지 구분하기
"해제"
주로 쌍방이 아직 이행하지 않은 계약에서, 한쪽의 채무불이행으로 인해 계약을 소급적으로 소멸시키는 개념입니다. 즉, 처음부터 계약이 없었던 것처럼 되므로 원상회복(반환) 의무가 발생합니다.
"해지"
주로 **계속적 계약(예: 임대차 계약)**에서, 일방이 계약을 유지하기 어려운 사정(계약 위반 포함)으로 인해 계약의 장래 효력을 소멸시키는 개념입니다. 즉, 이미 이행된 부분은 유효하고, 앞으로의 계약 관계가 종료됩니다.
⁉️ 해제가 아닌 해지의 용어가 적합한 사례
🙋♂️ 질문: 잔금일에 주택을 인도받은 상태가 거주 불가능한 상태였던 경우에도 계약의 해제가 아닌 해지가 맞는가?
원칙적으로 **"해지"**가 맞습니다.
이유 임대차 계약은 계속적 계약이므로, 계약 위반이 발생하더라도 계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 "해제"보다는 장래 효력을 소멸시키는 "해지"가 일반적입니다.
임대인이 주택을 거주할 수 없는 상태로 인도한 경우, 이는 임대차 목적을 달성할 수 없을 정도의 **채무불이행(임대인의 의무 위반)**에 해당하므로, 임차인은 해지를 주장할 수 있습니다.
해지가 인정되면, 보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
▶ 예외적으로 "해제"가 가능할 수도 있는 경우:
다만, 잔금 지급 이전에 계약 위반이 발생한 경우에는 계약의 효력을 소급적으로 없애는 "해제"도 주장할 여지가 있습니다.
예를 들어, 계약상 특약으로 "잔금 지급 후 즉시 정상적인 주거가 가능해야 한다"는 조건이 명시된 경우 잔금 지급 전부터 이미 계약상 중대한 위반이 있었고, 그로 인해 계약 목적을 달성할 수 없었던 경우 이러한 경우에는 계약의 효력을 처음부터 무효화하는 **"해제"**를 주장할 수도 있으나, 일반적으로 임대차 계약에서는 **"해지"**가 더 적절한 개념입니다.
💡 결론
✅ 잔금 지급 후 거주 불가능한 상태라면 → "계약 해지"
✅ 잔금 지급 전부터 계약상 중요한 위반이 있었고, 이를 이유로 계약을 원천적으로 무효화하려 한다면 → "계약 해제" 가능성 고려
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