부동산임대차계약서 작성 시 필수로 체크해야 할 12가지 (계약서 양식 포함)

I. 등기부등본(등기부) 확인

부동산임대차계약서 작성 시 보증금 보호와 가장 관련성이 높은 것은 등기부등본입니다. 등기부등본은 해당 집의 상태와 과거 이력 확인할 수 있는 문서입니다. 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며, 표제부에는 집의 이력이 기재되어 있고, 갑구에는 주택 소유자의 이력이 기재되어 있으며, 을구에는 주택 관리 이력이 기재되어 있습니다. 등기부등본을 발급할 때 말소된 사항까지 나오도록 발급하면 과거 이력까지 확인할 수 있습니다.

1. 표제부에서 확인해야 할 내용
1) 실제 집과 등기부에 기재된 집 확인 : 계약하려는 집과 동일한 집인지 주소와 면적을 확인합니다.
2) 근린생활시설 여부확인 : 근린생활시설(상가, 주거 같이 있는 건물)은 전세 대출이 안 될 수 있습니다.

 

2. 갑구에서 확인해야 할 내용
1) 소유자 확인 : 소유자가 계약하려는 집주인이 맞는지 확인합니다(제3자가 집주인 행세를 하는 것 거르기 위함). 집주인 신분증 대조, 대리인일 시 위임장과 소유자의 인감증명서, 인감도장, 대리인 신분증을 확인합니다. 공인중개사를 통해 집주인에게 전화를 하여 계약조건과 위임사실, 그리고 신분증을 확인할 수 있습니다.
2) 가등기 여부 확인 :  곧 집주인이 바뀐다는 의미이니 주의해야 하며 그 이유를 확인합니다. 또한, 잔금을 치르고 집주인이 바뀌었는지 확인합니다.
3) 압류/가압류 : 계약하면 안 되는 집이며, 보증금을 다 날릴 수 있는 가능성이 아주 높습니다.

3. 을구에서 확인해야 할 내용
1) 근저당권설정 여부 : 집주인이 금융기관 또는 제3자에게 집을 담보로 대출 얼마나 받았는지 확인합니다.
2) 채권최고액 확인 : 대략적으로 집주인이 이 집을 담보로 얼마를 대출했는지 확인할 수 있습니다. 빌린 돈에서 120%를 채권최고액으로 정합니다.
3) 임차권등기명령 : 나보다 앞선 세입자가 있는지 확인할 수 있습니다. 이 경우 나는 후순위자가 되어 문제가 생길 수 있습니다.

 

II. 등기부등본과 관련하여 꼭 해야 할 필수사항

1. 전입신고(우선변제권) : 전입신고는 이사 당일 바로 또는 미리해야 합니다. 정부24에서 온라인으로 가능하니 주민센터에 못 가더라도 바로 할 수 있습니다. 전입신고는 다음날 0시부터 우선변제권 효력이 발생하기 때문에 그전에 근저당이 먼저 설정되면 즉시 우선변제권 효력이 발생하여 나는 후순위자로 밀리게 됩니다(부동산임대차계약서 작성 시 특약을 작성하여 위험을 방지). 또한, 이사하고 며칠간 등기부를 계속 확인해보아야 합니다.
2. 특약 : 부동산임대차계약서를 작성할 시 입주일(이사들어가는날) 다음날까지 현재 등기부등본을 유지한다는 특약을 계약서에 작성합니다. 입주 당일(잔금지급일) 근저당권이 설정되면 집주인의 귀책으로 임대차계약은 무효 처리하며 계약을 해제하고 계약금은 임차인에게 전액 반환한다는 내용을 담습니다.

3. 주택임대차 신고(확정일자) : 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고합니다. 임대차 신고 시 계약서를 첨부하면 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. 전입신고와 확정일자를 받는 것은 다른 절차이므로, 전입신고와 별개로 부동산임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다. 부동산거래신고법에 따른 의무사항으로 주택임대차 신고를 해야 하니 전입신고, 주택임대차 신고, 확정일자 부여까지 세 가지를 한 번에 처리하는 것이 좋습니다. (주민센터 또는 부동산거래관리시스템에 접속하여 온라인으로도 가능)

 

III. 건축물대장 열람

아파트라면 확인이 필요 없을 수 있지만 주택일 경우에는 건축물대장을 열람하여 불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 불법건축물에는 전입신고가 불가하여 보증금을 보호받지 못할 수 있게 됩니다. 정부24에서 건축물대장을 검색하여 무료로 열람할 수 있습니다. 

 

IV. 전세가/월세가 적정 시세 확인

매매가보다 전세가가 높은 매물은 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 네이버부동산, KB시세 등의 부동산 정보 사이트에서 해당 매물의 시세를 알아볼 수 있습니다. 아파트의 경우 한국부동산원 부동산테크에 들어가면 지역별 시세와 실거래가를 조회할 수 있습니다. 오프라인으로 알아볼 때는 해당 물건이 있는 지역으로 방문해서 해당 동네의 부동산에 찾아가서 시세를 알아볼 수 있습니다.

 

V. 월세 납입 시기 결정

1년 혹은 2년 계약을 했는데 사정이 생겨 계약한 기간보다 일찍 이사를 나가야 하는 경우(집을 빼야 하는 경우)가 발생할 수 있기 때문에 월세는 후납으로 납부하는 것이 좋습니다. 가령, 한 달 중 절반만 살고 나갈 경우 선납으로 납부를 하면 살지 않은 절반의 기간 동안의 월세를 돌려받기 어렵습니다. 집주인과 잘 협의하여 후납으로 납부하도록 하는 것이 좋으며 계약서에 기재해야 합니다.

 

VI. 관리비 확인

1) 관리비 책정 : 월세에 관리비가 포함되는 것인지, 월세와 관리비가 별도인지, 월세와 관리비는 각각 얼마인지 명확히 확인해야 합니다. 관리비는 세부 항목이 어떻게 되는지 관리비 내역에 대해 알 수 있어야 합니다. 월세는 낮게 책정하고 관리비를 높게 받아 낮은 월세인 것처럼 보이게 하는 임대인이 있을 수 있습니다. 월세와 관리비에 부가세를 별도로 책정하는지도 확인해야 합니다. 

2) 미납 관리비 확인 : 미납된 관리비가 있는지 필수로 확인을 해야 합니다. 미납된 관리비가 있다면 잔금을 치르기 전에 집주인에게 완납을 요청하여 관리비에 문제가 없는 상태로 만든 후 입주해야 합니다.

 

VII. 잔금 날 필수로 확인해야 할 것 (이사하는 날)

1. 등기부등본 확인 : 잔금지급 전에 등기부등본을 확인해야 합니다. 잔금날 등기부등본이 깨끗해서 내가 1순위자(우선변제권)라고 생각하고 있다가 보증금을 날릴 수 있습니다. 집주인이 잔금날(이사당일) 집을 담보로 대출을 받으면 나는 후순위자로 밀리기 때문에 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다. 등기열람 시 '등기신청사건 처리여부 확인'이라고 나오면 절대 잔금을 지급하면 안 됩니다. 부동산 주소 등의 정보를 입력하면 등기목적을 확인할 수 있습니다. 등기목적에 근저당권설정이라고 나오면 담보대출받았거나 압류 등의 일이 발생한 것이니 잔금을 지급하지 말아야 합니다. 

2. 하자 부분 사진 또는 동영상 촬영 : 집에 하자가 있는지 꼼꼼히 체크하여 하자가 있는 부분을 사진 또는 동영상으로 촬영하여 기록(증거)을 해야 합니다. 추후 계약 종료 후 하자 부분의 책임을 임차인에게 뒤집어 씌을 수 있기 때문에 필수로 기록을 남겨야 합니다. 기록을 한 후 집주인(임대인)에게 이메일 또는 문자를 보내어 더욱 확실히 기록을 남기는 것이 좋습니다.

3. 전입신고/확정일자 : 전입신고와 확정일자를 받는 것은 다른 절차이므로, 전입신고와 별개로 부동산임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.

4. 소유자 통장에 입금 : 계약금은 물론 잔금까지 모든 돈은 집주인(실제 소유자) 명의의 통장으로 입금해야 합니다. 입금하라고 알려준 계좌가 소유자의 계좌가 맞는지 필수로 확인하고 집주인(소유자)의 명의와 일치하는 경우에만 잔금을 입금합니다. 계약 시에는 집주인이 못 오는 경우였다면 잔금일에는 꼭 집주인이 현장에 오도록 하여 잔금을 지급하는 것이 좋습니다. 특약에 임대인의 계좌번호를 명시하는 것도 좋습니다.

 

VIII. 인수품목 체크리스트 확인

열쇠나 리모콘, 출입카드 등의 물품에 대한 리스트를 작성하고 임차인에게 서명을 받아둡니다. 추후 발생할 분쟁 상황에 대비할 수 있는 확실한 방법입니다.

 

IX. 특약에 기재해야 할 내용

1) 장기수선충당금 : 아파트의 경우 관리비 부과 내역을 보면 장기수선충당금이란 항목이 있습니다. 장기수선충당금은 아파트에 수리가 필요한 부분이 발생할 때 사용되는 비용이며, 임대인(집주인)이 부담해야 하는 비용입니다. 현실적으로 관리비를 납부할 때 장기수선충당금이 포함된 금액을 관리비로 납부하게 되니, 추후 이사를 나갈 때 그동안 집주인 대신 납부한 장기수선충당금을 돌려받아야 합니다.

2) 권리사항 : 최우선변제금 범위에서만 보증금이 보호되므로 입주일 다음날까지 현재 권리사항에 변동이 없을 것이라는 특약을 계약서에 작성합니다. 특약을 작성하더라도 실질적으로 보증금을 보호받기 위해서는 잔금 지급 시까지 등기부등본을 여러 번 확인하거나 현재 살고 있는 집에서 보증금을 돌려받는데 문제가 없다면 전입신고를 하루 먼저 하는 등의 보조적인 방법을 활용할 수 있습니다.

3) 월세 : 선불/후불 여부와 임대인 계좌번호를 기재하고 해당 계좌로 월세를 송금한다는 내용을 기재합니다.

 

특약을 기재할 때는 되도록 세부적으로 작성하고, 특약사항에 나(임차인) 본인에게 불리한 내용을 기재하지 않아야 합니다.

X. 세액공제, 소득공제 확인

1) 세액공제 : 총 급여 7천만 원 이하인 무주택세대주이면 주택기준시가 3억 원 이하 또는 전용면적 84제곱미터 이하일 경우 세액공제를 받을 수 있습니다. 세액공제는 연간 750만 원 한도로 받을 수 있습니다.
2) 소득공제 : 별도의 조건은 없으며 임대인이 현금영수증 신고를 해줘야 소득공제를 받을 수 있습니다. 집주인이 협조적이지 않을 경우에는 임차인 본인이 직접 국세청 홈택스 상담/제보 코너에서 현금영수증 신고를 할 수 있습니다.

 

XV. 표준임대차계약서 확인

공인중개사가 작성해 주는 부동산임대차계약서를 표준임대차계약서 양식의 내용과 비교하여 필수로 들어가야 하는 내용이 모두 들어가 있는지 확인합니다. 또한, 기본 계약서에 기재되어 있지 않은 내용은 꼭 특약사항으로 꼼꼼하게 기재합니다. 표준임대차계약서는 법무부 또는 국가법령정보센터에서 다운로드 받을 수 있습니다.

법무부 표준임대차계약서 홈페이지 바로가기 

국가법령정보센터 페이지 바로가기

표준임대차계약서의 전체 양식은 국가기관의 공식 배포처인 법무부 또는 국가법령정보센터에서 다운로드합니다.

 

XVI. 추가로 확인해야 할 사항

1) 공인중개사 정보 확인 : 부동산에 비치된 사업자등록과 자격증 사본에 있는 사람이 계약서 작성을 해주는 것인지 확인하기 위해 등록된 공인중개사와 중개보조원의 정보를 확인합니다. 매물 현장 중개는 중개보조원이 할 수 있지만, 계약서는 공인중개사가 작성해야 합니다. 국가공간정보포털에 들어가면 부동산중개업조회를 통해 해당 부동산의 공인중개사와 중개보조원 정보를 열람할 수 있습니다. 또한, 임대인(집주인)이 계약 현장에 직접 오지 못하는 경우 대리인을 위임하여 계약을 하게 되는데, 공인중개사가 대리인일 경우 위임장과 소유자의 인감증명서, 인감도장, 대리인 신분증을 꼭 확인하여야 합니다.

2) 집 상태 확인 : 월세 계약의 경우에는 도배와 장판은 집주인이 해주어야 합니다. 계약하고 싶은 집의 도배와 장판 상태가 마음에 들지 않는다면 새로 도배 장판을 해줄 수 있는지 집주인에게 요청해야 합니다. 또한, 난방을 잘 틀지 않는 봄이나 아예 난방이 필요 없는 여름이라면 보일러 체크를 놓칠 수 있으니, 꼭 보일러의 난방 상태까지 확인을 해야 합니다. 하자가 있다면 집주인에게 수리를 요청하고 문제 소지가 없는 상태에서 입주하는 것이 좋습니다. 

3) 미납 국세 확인 : 임대인이 국세를 미납하고 있는 경우 압류가 들어올 수 있으므로 등기부등본 확인과 별개로 미납국세여부를 확인합니다. (미납국세확인방법 알아보는 글로 이동하기)

4) 보관해야 할 서류 : 부동산임대차계약서 원본, 중개대상물확인설명서, 보증금영수증 혹은 계좌거래내역서, 부동산공제증서를 보관해두어야 합니다.

5) 부동산 중개수수료 : 지역별로 중개수수료 상한율이 있으니 해당하는 지역의 상한율을 확인하고 중개수수료(복비)를 결정합니다. 부가세 10%는 별도로 붙으니 이 점도 고려합니다. 또한, 현금으로 지급하는 경우에는 현금영수증을 발급받습니다. 상한요율은 말 그대로 상한율이니 최고로 청구할 수 있는 중개수수료 최대 금액이니 그 금액을 모두 중개보수로 지급할 필요는 없습니다. 공인중개사와 협의하여 적정한 중개수수료를 지급하도록 합니다. 

 

알아두어야 할 내용이 많아 조금 복잡하게 느껴지실 수 있는데요. 아래 글에 조금 더 간편하게 정리해보았습니다.

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